Analizamos todo lo necesario acerca de esta figura tan importante a la hora de alquilar un inmueble
El contrato de alquiler es uno de los más conocidos; de hecho, cada vez más personas en España viven de alquiler o lo han hecho y, por lo tanto, han firmado uno. Pese a ser un contrato muy utilizado, en muchas ocasiones no suele redactarse correctamente, dado que la normativa es muy cambiante y no se tiene en cuenta cuál es la vigente en ese momento.
Una de las figuras o cláusulas con las que nos solemos encontrar que genera mayor problemática a la hora de su aplicación e interpretación es la del aval en el alquiler. En este artículo la analizamos en profundidad.
¿Qué funciones tiene la figura del aval en el alquiler?
La figura del aval en el alquiler es muy utilizada. Se trata de una garantía que concede un tercero, ajeno a la relación contractual, y que lleva a que responda del cumplimiento del arrendamiento cuando no lo haga el inquilino.
Lo hará tanto en el pago de la renta o bien en el pago de los desperfectos que se han producido en el inmueble y que se han descubierto a la finalización del contrato. Es complementaria a la fianza del alquiler y nunca debe sustituirse por ella.
La ventaja de su existencia en el contrato es que el propietario va a tener a un tercero, cuya solvencia ya habrá verificado y que por tanto le da mayores garantías de poder cobrar.
El aval lo pueden formalizar tanto personas físicas como jurídicas y en muchas ocasiones se solicita que sea un aval bancario, es decir, que lo suscribe una entidad bancaria. Lo habitual es que respondan por todas las obligaciones arrendaticias hasta que finalice el contrato, cualquiera que sea el importe. Sin embargo, en otras ocasiones se limita a una anualidad, normalmente cuando el avalista es una entidad bancaria.
¿Qué hay que tener en cuenta antes de formalizar un aval?
Hay una serie de precauciones que deben tenerse en cuenta a la hora de formalizar un aval y son los siguientes:
¿Qué datos deben constar en el contrato de alquiler?
Es muy importante que el documento donde se recoja el aval contenga todos los datos del contrato. Por ello se aconseja que el aval se integre dentro del contrato de arrendamiento y así lo firma también el avalista, por lo que no podrá negar que conoce el contenido del mismo.
¿Cuándo se puede reclamar al avalista del alquiler?
Una vez recogido dentro del contrato también hay que distinguir en qué condiciones se puede ejecutar el aval, si a primer requerimiento (que significa que responde desde el momento en que le requiera el propietario) o bien si primero debe responder el arrendatario y si no tiene bienes entonces responde y si responde de la totalidad o bien se hace una división del importe y cada uno responde de una parte. Son los llamados beneficios de división y exclusión.
¿Cuál es la duración del aval del alquiler?
También es fundamental que conste expresamente la duración del mismo, normalmente se liga a la vida del contrato, pero es conveniente recoger que también incluye las prórrogas del contrato.
Es importante la cuestión de las prórrogas porque es muy común que en el contrato se establezca una duración de 5 o 7 años, pero pasado este plazo no se suscribe ningún documento, pero el contrato sigue vigente, está en prórroga y es conveniente que se dé a entender en el documento del aval.
¿Qué comprende el aval del alquiler?
También es importante que se detalle que no sólo se responde del impago de las rentas del alquiler sino también de los desperfectos que se puedan producir en el inmueble y por todos los importes que se generen. Aunque, como ya hemos dicho, muchas veces las entidades bancarias los limitan a un importe concreto.
Otra precaución que se debe tener en cuenta es la reclamación extrajudicial al avalista. Muchas veces se comete el error de reclamar únicamente al inquilino y como no responde se interpone la demanda directamente contra él y el avalista. Es un error porque también debe alertarse con anterioridad al procedimiento judicial de que se ha producido el impago y que debe responder del mismo.
En resumen, la figura del aval es una garantía que tienen las partes firmantes del contrato de alquiler para dar una mayor garantía del mismo, tanto el propietario porque ve cómo otra persona también va a responder económicamente como el inquilino que tiene una mayor tranquilidad para poder suscribir dicho contrato y que otra persona pueda responder.
Pero es esencial que se formalice correctamente para que tenga eficacia y validez, por ello es necesario que comprenda todos los requisitos antes descritos.
